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1335명 대환대출, 금융부담 완화 효과…주거불안 해소엔 역부족
수정 2024-04-30 07:40 등록 2024-04-30 06:00
지난해 6월 시행된 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’(전세사기특별법)은 주로 피해자의 금융 부담 완화에는 효과를 낸 반면, 또 다른 입법 목적인 주거불안 해소에는 역부족이었던 것으로 나타났다. 또 피해자 인정 심사가 까다로운 탓에 피해 구제를 신청한 10명 중 1명꼴로 피해자 인정을 받지 못했다.
29일 국토교통부의 ‘전세사기피해자 접수·결정 현황’을 보면, 지난 17일 현재 국토부 전세사기피해지원위원회 심의를 통과해 지원 대상자로 인정된 피해자는 모두 1만5433명이다. 이들이 특별법에서 정한 지원책 중 가장 많이 이용한 것은 기존 전세대출을 저금리 대출로 바꿔주는 대환대출이다. 피해자 중 1335명이 저금리 대출로 갈아탔다. 대환대출 규모는 모두 1889억원이다. 또 전세대출 등 금융채무를 갚지 못해 금융채무불이행자로 등록돼 정상적인 경제활동이 막히는 걸 방지하기 위해 마련된 신용정보 등록 유예 및 기존 대출 분할상환 지원책을 이용한 피해자는 910명(대상 대출금액 927억원)이다.
상대적으로 주거불안 해소를 위한 지원책 이용 실적은 초라한 수준이다. 피해자에게 인근 공공임대주택을 지원한 사례는 123건, 긴급 주거지원은 267건에 그쳤다. 우선매수권을 활용해 경·공매에서 피해 주택을 낙찰받은 피해자도 259명에 머물렀다. 정부는 최근 피해자 요청을 전제로 한국토지주택공사(LH)가 피해 주택을 사들여 공공임대로 제공하는 방안을 도입했으나 아직까지 실적은 없는 상태다. 금융기관 등 다른 채권자와의 채권 협의매수 진행이 더딘 탓이라는 게 정부 쪽 설명이다.
피해자 인정 신청자 10명 중 1명이 피해자로 인정받지 못한 사실도 눈길을 끈다. 특별법 제정 이후 전세사기피해지원위원회 심의를 통과하지 못한 피해 신청인은 1899명이다. 같은 기간 심의를 통과한 피해 인정인의 9.9%에 해당하는 규모다. 이들 상당수(1851명·97.5%)는 피해자 인정 요건 중 ‘다수 피해자 발생’ ‘임대인의 보증금 미반환 의도’를 충족하지 못했다. 전문가와 시민단체들은 특히 ‘임대인의 보증금 미반환 의도가 있다고 의심할 상당한 이유’가 현실적으로 매우 까다로운 피해자 인정 요건이라고 지적한다. 이 요건을 충족하기 위해선 임대인에 대한 수사가 개시됐거나 임대인이 애초에 보증금 반환 능력이 없는 자(속칭 바지임대인)여야 하기 때문이다. 그 외 피해자 인정 요건으로는 △전입신고와 주택 인도를 마치고 확정일자를 갖춘 경우 △임차보증금 3억원(지역별 증감 가능) 이하 △임차보증금 회수가 어려운 다수 피해자 발생 등 세가지가 있다.
최종훈 기자 [email protected]
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4조 vs 5천억…전세사기 ‘선구제 후회수’ 얼마 드나
수정 2024-04-30 10:56 등록 2024-04-30 06:00
정부·시민사회 시각 큰 차이
더불어민주당이 지난 2월 국회 본회의에 직회부한 뒤 5월 처리를 추진하고 있는 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’(전세사기특별법) 개정안이 국회를 통과할지 관심을 모은다. 최대 쟁점은 전세사기 피해자의 임차보증금반환채권을 공공기관이 매입해 보증금 일부를 우선 돌려주도록 한 이른바 ‘선구제 후회수’ 방안인데, 이를 시행할 경우 투입될 재원 규모에 대한 정부와 시민사회의 시각이 큰 차이를 보여 논란을 빚고 있다.
개정안은 전세사기 피해자가 전세보증금 반환채권 매입을 신청하면 주택도시보증공사(HUG)를 비롯한 채권 매입 기관이 공정가치 평가를 거쳐 이를 매입하도록 했다. 이때 채권 매입 가격 하한선은 소액보증금 최우선 변제금 비율 이상이 되도록 규정했다. 최우선 변제금액은 서울 5500만원, 수도권 과밀억제권역과 세종특별자치시, 용인·화성·김포시 4800만원, 광역시와 안산·광주·파주·이천·평택시 2800만원, 그 밖의 지역 2500만원 등이다. 법안에는 ‘비율’을 언급하고 있으나 그에 대한 개념 정의는 빠져 있는 탓에 정부와 시민사회는 사실상 채권 매입 가격 하한선을 소액보증금 최우선 변제금 이상으로 받아들이고 있다.
국토교통부는 선구제 후회수를 실행하면 많게는 3조~4조원의 재원이 소요된다고 말한다. 국토부는 내년 5월 말까지 최대 3만6천명가량이 전세사기 피해자로 인정받는다고 전제한 뒤 피해자 평균 보증금 1억4천만원의 70%(9800만원)를 지급하고 반환채권을 사들일 때 3조5천억원이 필요한 것으로 계산했다. 국토부는 공정가치 평가도 쉽지 않다고 본다. 국토부 관계자는 “몇년 뒤 주택 낙찰률까지 예상해서 개별 가치를 평가해야 하는데 오차가 클 수밖에 없다”며 “추후 낙찰되는 금액 대비 과다·과소 추정한 경우와 분쟁이 생길 수도 있어 깊은 논의가 필요하다”고 말했다.
이와 달리 시민사회에선 최대 5850억원이면 선구제가 가능하다고 주장하고 있다. ‘전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회 대책위원회’는 피해자 수를 2만5천명, 그중 보증금 일부조차 회수할 수 없는 후순위 임차인이면서 최우선 변제 대상이 아닌 이들을 50%로 가정해 최대 4875억원이 소요된다고 봤다. 만일 피해자 수가 3만명으로 늘어난다면 최대 5850억원이 든다는 계산이다. 최은영 한국도시연구소 소장은 “(개정안에 따르면) 피해자 중 약 30%로 추정되는 선순위 임차인에 대해서는 정부가 전혀 재정을 투입할 필요가 없다”며 “피해 금액의 일부라도 최우선 변제금의 수준 내에서 빨리 보상이 이뤄지도록 하자는 것이 시민사회와 피해자의 입장”이라고 말했다.
정부와 시민사회의 선구제 비용 추산이 이처럼 큰 차이를 보이는 것은 편차가 있는 피해자 수 추계보다는 채권 매입액 하한선인 ‘최우선 변제금액 비율 이상’에 대한 엇갈린 해석에 기인한다. 시민사회는 최우선 변제금을 우선 보상하고 나머지 보증금에 대해선 공공기관이 경매 등을 통해 회수했을 경우 지급되는 것이어서 추가적인 재정 부담이 없다고 본다. 반면 국토부는 피해자들이 ‘후회수’를 원치 않고 가치 평가를 통한 채권 보상(정산)을 요청할 경우 보증금의 최대 70% 선까지 보상액이 투입될 수 있다고 우려한다.
이와 관련해 최근 보고서를 낸 윤성진 국토연구원 주거정책연구센터 부연구위원은 “개정안이 채권 매입 가격 하한선으로 ‘우선 변제를 받을 보증금의 비율 이상’이라고 모호하게 규정하면서 다양한 추측을 낳고 있다. 이에 대한 명확한 규정이 필요하다”고 말했다.
전세사기 피해자들은 ‘선구제 후회수’ 방안뿐만 아니라 그동안 시행 과정에서 드러난 미비점을 보완하기 위한 법 개정도 필요하다고 말해왔다. 이를 반영해 이번 개정안은 피해자 요건인 임차보증금 기준을 현행 3억원 이하에서 5억원 이하로 상향하고, 전세사기 주택 매입을 신청했으나 매입하지 못한 피해자에게 공공임대주택을 우선 공급하는 내용을 담았다. 신탁 등기가 돼 있는 전세사기 주택의 경우는 신탁회사가 주택 인도 소송을 유예 또는 정지하도록 하는 방안도 명시했다. 또 피해 구제 사각지대에 놓여 있던 외국인도 전세사기 피해자 범위에 포함시키고, 임대인의 회생·파산으로 인한 경매도 유예와 지원 서비스가 가능하도록 길을 열어두었다. 이 밖에도 여러 전세사기 피해자가 우선 매수하겠다는 신고를 하고 특별한 합의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 전세사기 피해 주택을 매수할 수 있도록 새로 규정했다.
최종훈 기자 [email protected]
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31살에 전세사기 두 번째…다가구 세입자 위한 나라는 없다
수정 2024-04-30 17:10 등록 2024-04-30 05:00
다세대와 달리 개별 등기 안 되는 다가구
특별법 사각지대…LH마저 사기 피해자
“자연재해 같아요. 펀드나 코인에 투자했다가 실패하면 제 선택이 잘못됐다고 할 텐데, 전세제도와 공인중개사가 있는데 1억원 넘는 돈이 갑자기 0원이 됐으니까요.”
29일 대전의 다가구주택에 사는 박민호(31)씨는 자신이 겪은 전세사기를 자연재해에 비유했다. 그는 두번 연속 전세사기를 당하는 불운을 겪었다. 그나마 첫번째 사기 땐 전세금 반환보증 보험을 통해 보증금을 돌려받았지만, 두번째가 문제였다. 지난해 10월부터 집주인이 연락이 닿지 않으면서 박씨는 보증금 1억2500만원을 날리게 된 상황을 받아들이고 있다. 사연은 이렇다.
처음 전세사기를 당한 뒤 급하게 이사한 게 첫번째 화근이었다. 경매로 집을 사들인 집주인이 박씨에게 2주 만에 이사하라고 통보하면서 그는 마음이 급해질 수밖에 없었다. 서둘러 구한 주택은 전세보증보험 가입이 어려운 다가구주택이었다. 전세대출보증보험 기관은 가입 희망자가 해당 주택에 거주하는 다수의 임차인과 보증금 등 임차 정보를 모두 제출할 때만 받아준다. 박씨는 “선순위 보증금 3순위”라는 부동산 중개인 말만 믿고 지난해 3월 이사했다.
보증금을 돌려받는 순번이 세입자 중 7번째라는 점은 전세사기를 인지한 지난해 10월에야 그는 알게 됐다. 해당 주택은 최근 경매에 넘어갔다. 경매가는 17억8천만원이지만, 11억4천만원에 이르는 근저당과 박씨에 앞선 세입자 보증금 정리를 염두에 두면 한푼도 건지지 못한다는 게 박씨의 계산이다.
전세사기 특별법 1년…다가구 17%는 사각지대
전세사기 특별법(전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법) 제정 1년이 흐른 현재 여전히 박씨와 같은 다가구주택 세입자는 전세사기 피해에 노출돼 있다. 호실별로 소유주가 다르고 개별 등기가 이뤄지는 다세대주택과 달리 다가구주택은 최대 19가구에 세를 놓을 수 있지만 집주인은 1명이다. 그런 터라 호실로 별도 등기가 되지 않는다. 나아가 다가구주택은 경매에 넘어가면 집주인의 세금 체납 규모나 세입자들 간 순위에 따라 보증금 회수 여부가 결정된다.
문제는 전세 계약을 하기 전에는 세입자가 보증금 회수와 직결되는 임대인 세금 체납 정보와 선순위 보증금 규모를 알 수 없다는 데 있다. 계약 뒤에도 전입세대 열람과 확정일자 부여현황 등 다양한 서류를 뗀 뒤 종합해봐야 가늠할 수 있다. 계약을 중개하는 공인중개사들도 답답하긴 마찬가지란다.
대전 동구의 다가구주택 밀집 지역에서 사무실을 운영하는 공인중개사 ㄱ씨는 “세입자가 사기당하길 원하는 중개사가 어디 있겠느냐”며 “공인중개사에게 확정일자 등 물건에 대한 핵심 정보를 알 수 있는 권리가 부여되어야 한다”고 말했다. 그는 “현재로선 선순위 관계를 알기 어려운 집은 중개 자체를 안 하는 게 상책”이라고 덧붙였다. 다가구주택의 전세사기 예방을 위해선 해당 주택의 핵심 정보에 대한 접근권을 중개인에게 허용해야 한다는 뜻이다.
다가구주택 전세사기는 이처럼 제도 사각지대에 놓여 있지만 그 비중은 작지 않다. 이달 17일 기준 정부로부터 전세사기로 인정된 다가구주택 전세사기 피해자는 2천명이 넘는다. 구체적으로 전세사기 피해 중 다가구주택 유형은 2670건으로 전체의 17.3%를 차지한다. 다세대주택(33.5%) 유형의 절반을 웃도는 셈이다. 특히 대전의 경우 전세사기 피해 중 대부분(96%)이 다가구주택에서 발생했다.
물론 정부도 다가구주택의 이런 맹점을 풀기 위해 관계 부처 간 논의를 진행했으나 여러 법률들과 충돌 소지가 있다고 판단하고 더 나아가지 못했다. 국토교통부 관계자는 “다수의 임차인 정보가 알려지면 개인정보 보호 원칙과도 어긋나고, 민법 체계와도 맞지 않는 점이 있어 이렇게 결론을 지었다”고만 말했다.
LH도 당한 사기, 개인은 도리가 없다
임아무개(35·대전)씨도 자신의 돈 2천만원에 중소기업 취업 청년 전세대출로 받은 8천만원을 더해 보증금 1억원에 다가구주택에 입주했다가 같은 처지에 놓였다. 임씨는 “집이 경매돼 넘어가면, 전세대출 보증을 서고 대위변제해준 주택금융공사에 원금을 20년간 매달 30만원가량 갚아 나가야 한다”며 “지금부터 갚더라도 50대 중반이 돼야 끝나는데 미래가 안 보인다”고 말했다. 소액 임차인에게 보증금의 30% 남짓을 변제해주는 최우선변제금도 대전 기준으로는 보증금 8500만원 이하만 해당돼, 이들은 해당 사항이 없다. 임씨는 “정부가 전세사기 설명회에서 나눠준 자료엔 최우선변제금 기준이 1억2500만원으로 돼 있었는데, 수도권 기준이라는 걸 알고 허탈했다”고 했다.
이들이 조금이라도 보증금을 구제받을 수 있는 방법은 국회에 회부된 이른바 ‘선구제 후회수’ 방안이 담긴 전세사기 특별법 개정안뿐이다. 물론 이 법안도 전세사기 예방 수단은 없으나 이미 발생한 피해를 신속하게 구제받을 수 있는 효과는 기대할 수 있다. 왜 다른 사기 피해자와 달리 전세사기 피해자들만을 위한 구제가 필요하냐고 묻는 정부와 사람들에게 임씨는 이렇게 말하고 싶다고 했다.
“이 집의 피해자 중엔 한국토지주택공사(LH)도 있어요. 집주인 쪽은 엘에이치한테도 선순위 보증금을 속인 거죠. 엘에이치는 직접 법무사가 부동산에 와서 계약하고 전세임대를 준 사례인데 사기를 당한 거잖아요. 개인이 무슨 수로 기관보다 더 잘 알 수 있었겠어요?”
임씨의 임대인 쪽은 엘에이치가 입주 대상자들이 살 주택을 물색하면 우선 주택 소유자와 전세계약을 체결한 뒤, 입주자에게 재임대하는 ‘전세임대주택 지원제도’를 악용해 보증금을 가로챈 혐의로 재판을 받고 있다.
임씨는 말한다. “다가구라는 주택제도를 놔둔 건 정부잖아요. 전세사기는 하루 이틀 문제도 아니고, 계속 손봐야 한단 얘기가 있었고요. 그런데도 방치한 건 정부와 국회잖아요. 있는 제도를 이용한 것뿐인데 세입자만 피해 본 것에 대해선 국가에 손해배상까지 청구해야 한다고 생각해요.”
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