요즘도 상가, 아파트 임대사업이 돈이 되나요?
강남역 인근상가도 임대수익률 5%찍으면 선방했다고 할정도로 요즘 많이 어렵습니다.
오피스텔?? 저렴한 투자금 (3000~4000만원)으로 임대사업을 시작할수있는 장점이 있어서
많은사람들이 오피스텔에 투자를했죠.
또한 오피스텔 위치에 따라, 본인 신용등급에 따라 수익률도 천차만별..
하지만, 공실률도 무시할수없죠.
부동산관계자들은 1년중 2개월은 공실로 봅니다.
뻥튀기 되어있는 수익률과 실제 투자하셨을때 받아보실수있는 금액은 차이가 많이나죠.
한중 관광교류 1000만명 시대 입니다.
해서 많은 숙박시설이 필요하였고 제주도를 중심으로 수많은 호텔들이 세워지고 있습니다.
서귀포데이즈, 비스타케이, 강정라마다, 노형라마다, 리젠트마린, WIN SKY ...
네이버에 검색만해보아도 수십개의 호텔들이 제주도에 분양중입니다.
요 1년사이에 수많은 업체들이 제주도 호텔분양에 힘을 쏟고있어요.
왜? 하필 제주도에 이렇게 많은 호텔들이??
뭐 어려운거 있겠나요? 돈이 나오니까 하는거죠.
업체들도 돈이 되니까 하는거고
투자자들도 수익률이 높으니까 하는거에요.
쉽게 설명드려서 호텔운영방식은 이렇습니다.
500개의 동일한 객실로 호텔을 짓는다고 가정한다면
1객실 1객실을 오피스텔 분양하는것처럼 개개인에게 분양합니다.
오피스텔은 1객실을 분양받으면 그 1객실에 임차인 맞추고 부동산 중개수수료주고 어쩌고 저쩌고 공실에 뭐에..
호텔은 1객실을 분양받으면 이 객실을 호텔 운영사에 임대해줍니다.
그러면 호텔은 이 객실을 이용해서 손님을 받고 수익을 내죠.
500개의 객실을 모두 그렇게 운영합니다.
호텔 분양은 절대 개인용도로는 분양이 되지 않습니다.
그렇게 운영사에서는 호텔객실이용요금 및 부대시설이용요금을 수익금으로 잡고
그 수익금의 45~55% 를 운영비로 사용합니다.
그리고 남은수익금을 500명에게 분양가대비 분배를합니다.
예를들어 601호는 1년동안 1명의 이용객도 없었고
1723호는 1년내내 만실이었다고 할지라도
분양가가 똑같다라면 배당금도 똑같습니다.
자 그럼 이제 계산해보겠습니다.
성수기 비수기 패키지 포함해서 1박에 평균 12만원을 잡아보겠습니다.
호텔 가동률 보통 75~80% 입니다.
그렇지만 제가 60%를 잡아보겠습니다.
1객실만 볼게요
365일 x 60% = 219일
219일 x 12만원 = 2628만원
500객실을보면
2628만원 x 500객실 = 131억4000만원
자 이금액에 + 부대시설비를 해야하지만 부대시설비는 여기서 제외하겠습니다.
131억4000만원에 운영비용을 보통 45~55% 잡는다고 했죠? 55%를 해보겠습니다
131억4000만원 x 55% = 72억2700만원
72억 2700만원을 1년 호텔 운영비용으로 사용하고
59억 1300만원을 1년 호텔 수익배당금으로 합니다.
그럼 다시 이 금액을 500명에게 나눠줍니다.
1182만6000원
객실 이용요금으로만 1년평균 1182만 6000원의 수익을 얻는겁니다.
보통 호텔객실 하나당 1억7000만원 ~ 2억 정도 합니다.
융자끼고 부가세 환급받고 뭐하고 하면
오피스텔이 실투자금이 3000만원인것처럼
호텔도 실투자금이 7000~9000만원정도 합니다.
그럼 9000만원에 1182만6000원 수익이라면 13.14% 수익률이 나오네요.
저는 전부 최대치 최소치를 잡고 계산해도 이정도 나온다면... 말 다한것같지 않나요??
그래서 많은 호텔들의 운영사들이 임대계약을 할때 조건을 걸어버립니다.
우리가 이만큼 보장해주겠다.
우린 이만큼 보장해주겠다.
어떤곳은 1년 11%
또 어떤곳은 10년간 11%
이런식으로 높은 수익률로 임대계약서를 작성합니다.
이게 요즘 분양 트렌드입니다.
그러면. 여기서 또 하나 생각해봐야할게 있습니다.
그러면 어떤호텔을 어떻게 분양받아야 장기적으로 봤을때 이득일까??
호텔들은 계속해서 생겨나고 그러면 언젠가는 과잉공급이 될거야 라는 생각을 하게되요.
지금 제주도에는 수십개의 호텔이 들어서고 있습니다.
저또한 호텔분양을 하고있습니다.
제가 분양중인 호텔은 속초 라마다 설악해양호텔 이에요.
위치는 대포항방파제와 20미터밖에 떨어져있지않은 위치에 20층높이의 특1급호텔을 건설중에 있어요.
이건 제 블로그에요
더 자세히 설명드리고 싶지만 요즘 광고도 많이나가고 손님도 많이와서 너무 바빠서
얼마전에 작성해둔 블로그를 보여드리는것으로 마무리할게요.
너무 성의없죠?? 죄송합니다 ㅜ
사진만하나 첨부해놓을게요.
여기가 대포항이구요
보름전에 찍은사진입니다.
대포항 안쪽을 찍은사진이에요
2번째 사진보시면 산책길과 호텔이 몇미터 안떨어져있죠??
저기에 스카이워크가 설치될거에요 호텔에서 나오시면 바로 바닷길을 걸을수있죠.
지금 제가 너무 정신이없어서 뭘적었는지 뭘 더 알려드려야할지 모르겠네요.
이토회원분들께 좋은정보 알려드리고자 적은글이구요.
회원분들중에 혹시 투자하실 생각이 있으시다면 연락한번 주시면 친절히 설명해드릴게요.
02-3442-6594
제 직통번호 이니까 궁굼하신거 있으시면 전화한번 주세요 ㅎ
(축구)
미친 발재간으로 어시스트 하는 음바페.gif
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